Par le passé, l’habitation a été un investissement populaire auprès des Canadiens en raison de l’appréciation constante des prix. Les propriétaires d’immeubles locatifs ont profité d’un marché locatif robuste, de faibles taux d’inoccupation et d’augmentations annuelles des loyers. Le marché immobilier canadien a aidé de nombreuses familles à se constituer un patrimoine et à améliorer leur situation financière. Cependant, un changement important est en cours en raison des récentes hausses de prix insoutenables et de la hausse actuelle des taux d’intérêt.
1. Vue d’ensemble du marché de l’habitation : prix, demande et loyers1
Les prix baissent
À l’exception de la crise financière mondiale de 2008 et brièvement en 2018, les prix des biens immobiliers au Canada ont augmenté de façon constante au cours des 20 dernières années, certaines des croissances les plus rapides ayant eu lieu pendant la pandémie de COVID-19. Au cours de la période d’un an qui s’est terminée par le sommet atteint en février 2022, les prix des biens immobiliers au Canada ont augmenté d’un pourcentage record de 29 %.
Cette rapide appréciation des prix était insoutenable, car les prix ont augmenté beaucoup plus rapidement que la croissance du revenu familial. Par conséquent, l’abordabilité des habitations est devenue un défi aussi important pour les familles canadiennes qu’en 1989, juste avant la profonde récession qui a commencé en 1990 et qui a entraîné une chute rapide des prix des maisons.
Récemment, la croissance des prix des biens immobiliers est devenue négative. De février 2022 à septembre 2022, le prix de référence d’une maison au Canada a chuté de 9 %. On s’attend à ce que le marché canadien de l’habitation subisse potentiellement d’autres baisses de prix pouvant atteindre 20 % ou plus par rapport aux sommets atteints récemment, et ce, jusqu’en 2023.
La demande diminue
Les ventes de maisons au Canada ont considérablement diminué au cours de la dernière année. Moins de vendeurs affichent leurs propriétés à vendre depuis le sommet de février 2022, et les propriétés restent sur le marché plus longtemps.
En date de septembre 2022, le nombre d’habitations vendues a diminué de 32 % sur 12 mois. Bien que ce nombre semble important, le volume de ventes de biens immobiliers au Canada n’est maintenant que légèrement inférieur aux moyennes historiques des 20 dernières années.
Les acheteurs qui s’attendent à d’autres baisses de prix à court terme pourraient patienter avant d’acheter des biens immobiliers pour profiter de ces futures baisses de prix.
Les loyers deviennent de plus en plus chers
Bien que les prix des maisons soient maintenant en baisse, le coût de location au Canada a continué d’augmenter en raison des faibles taux d’inoccupation des logements locatifs et des augmentations annuelles de loyers approuvées par le gouvernement en fonction de l’inflation. Cette divergence a la plus grande incidence sur les jeunes familles et les immigrants au Canada, qui ont tendance à louer et qui envisagent d’accéder à la propriété dans le futur.
Les familles qui possèdent des propriétés locatives dans leur portefeuille de placements global devraient profiter de la hausse des loyers. Les faibles taux d’inoccupation et les augmentations annuelles des loyers procurent un flux monétaire stable et prévisible qui peut être utilisé pour faire croître et accroître le patrimoine.
2. Incidences de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation sur les acheteurs d’une maison
L’économie canadienne s’affaiblit et il y a un risque de récession au cours de l’année à venir. Une grande partie de ce risque est alimentée par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt. Ces facteurs ont fait augmenter le coût de la vie et le prix des maisons et ont rendu plus difficile l’achat d’une maison pour les Canadiens, surtout pour les nouveaux diplômés et les jeunes familles.
Fin octobre 2022, le taux de financement à un jour au Canada a augmenté six fois, passant de 0,25 % au début de l’année à 3,75 %, ce qui a fait augmenter le coût de propriété de biens immobiliers au Canada. On s’attend également à ce que la Banque du Canada relève de nouveau les taux d’intérêt au cours des prochains mois, ce qui fera augmenter davantage les coûts d’emprunt.
Au cours de la dernière année, l’inflation a été attribuable à plusieurs facteurs, notamment les problèmes liés à la chaîne d’approvisionnement mondiale, la forte demande de biens de consommation, les prix élevés de l’essence et des aliments, l’épargne élevée des ménages et la hausse des salaires pour attirer et conserver les employés.
Ensemble, la hausse des frais d’intérêt et l’inflation font en sorte qu’il est difficile pour une famille moyenne d’avoir les moyens d’acheter une maison au Canada. Les taux plus élevés rendent également plus difficile l’admissibilité à un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison, d’autant plus que les changements de taux donnent généralement lieu à des préapprobations pour des montants de prêt hypothécaire inférieurs à ceux que les prêteurs offraient lorsque les taux étaient plus bas. En raison de ces coûts accrus, les familles doivent consacrer une plus grande partie du revenu de leur ménage aux coûts de logement.
Prêts hypothécaires à taux variable
Dans un contexte de faibles taux d’intérêt, les prêts hypothécaires à taux variable permettaient d’effectuer des économies importantes sur les frais d’intérêt d’un prêt hypothécaire. En raison de la hausse, ces derniers temps, des taux d’intérêt, les coûts d’intérêt des propriétaires ayant un prêt hypothécaire à taux variable augmentent. Essentiellement, lorsque les taux augmentent, une plus grande partie du versement hypothécaire est appliquée aux intérêts, et moins au capital. Il en résulte une prolongation de la période d’amortissement du prêt hypothécaire.
Si vous êtes préoccupé par l’incidence des changements de taux sur votre prêt hypothécaire variable, plusieurs options s’offrent à vous. En augmentant vos versements hypothécaires, vous pourriez réduire le solde de votre prêt hypothécaire et ainsi diminuer l’incidence de la hausse des taux d’intérêt. La plupart des prêts hypothécaires offerts par les prêteurs permettent une augmentation des versements réguliers d’un certain pourcentage ou d’un certain montant. De plus, si vous avez les fonds nécessaires à disposition, le fait d’effectuer un versement forfaitaire annuel peut vous aider à économiser sur les frais d’intérêts tout en raccourcissant la durée de votre prêt hypothécaire. Enfin, le fait de passer à un prêt hypothécaire à taux fixe permet de bloquer le taux et de vous protéger contre tout changement de taux futur, tout en conservant la même période d’amortissement. Si vous êtes préoccupé par l’effet de la hausse des taux sur votre prêt hypothécaire à taux variable, adressez-vous à votre professionnel en services financiers pour envisager ces options et ainsi gérer votre prêt hypothécaire en toute confiance.
En conclusion, d’autres hausses de taux d’intérêt seront probablement nécessaires pour atténuer l’inflation. Une fois que l’inflation sera maîtrisée, la Banque du Canada risque de faire une pause prolongée avant de réduire les taux d’intérêt.
3. Le marché locatif
Contrairement à la baisse actuelle des coûts d’achat de biens immobiliers au Canada, les coûts de location continuent d’augmenter. Les augmentations annuelles des loyers sont avantageuses pour les investisseurs du secteur de l’immobilier locatif résidentiel. Ces augmentations du revenu locatif aident à compenser la hausse des coûts de propriété et peuvent même aider à couvrir la hausse des frais d’intérêt pour l’acquisition de la propriété locative.
Cependant, cela rend les choses beaucoup plus difficiles pour les jeunes familles et les immigrants qui cherchent à louer ou à acheter leur propre maison, car leurs flux monétaires subissent les pressions de la hausse du loyer mensuel et de l’inflation.
Le moment idéal pour un locataire souhaitant acheter sa propre maison est lorsque le coût de la propriété est inférieur à celui de la location. Dans la mesure où le prix des biens immobiliers canadiens baissera, les occasions pour les locataires d’acheter leur propre maison augmenteront, mais cela prendra du temps.
4. La bulle du marché de l’habitation et ses répercussions sur les propriétaires
La hausse des prix des habitations au Canada ces dernières années a fait naître la crainte d’une bulle de croissance insoutenable. Une bulle immobilière peut être causée par des acheteurs qui font monter les prix parce qu’ils croient fermement à la croissance future continue des prix, aux faibles taux d’intérêt et au capital de placement disponible. Toutefois, si l’un de ces facteurs change, il peut y avoir une baisse rapide des prix ou un éclatement de la bulle. Les acheteurs récents sont les plus touchés, car ils auraient payé les prix les plus élevés pour posséder des biens immobiliers dont la valeur est désormais inférieure à leur prix d’achat.
Il y a eu une bulle immobilière à Toronto en 1989. Après avoir atteint un sommet, les prix des maisons ont diminué de plus de 20 %. Aujourd’hui, nous prévoyons une correction de 20 % à l’échelle nationale, mais cela ne devrait ramener les prix qu’aux niveaux du printemps 2021.
Marge-crédit sur valeur domiciliaire (MCVD)
Pendant plusieurs années, les propriétaires établis ont tiré parti de la valeur nette de leur maison à des fins personnelles, comme des rénovations ou des dépenses personnelles. Contrairement à la plupart des prêts hypothécaires assortis d’un taux d’intérêt fixe, les frais d’intérêt de la MCVD sont habituellement fondés sur le taux préférentiel.
Comme le taux préférentiel a augmenté, les coûts d’emprunt des Marges-crédit sur valeur domiciliaire (MCVD) existantes ont une incidence sur les liquidités globales disponibles et amoindrissent le budget des familles. Le remboursement d’une partie de cette dette peut être envisagé pour atténuer les préoccupations liées aux liquidités courantes.
5. Incidences dans l’ensemble du Canada
Les centres urbains, comme Toronto, ont connu une croissance du coût des habitations plus élevée que dans le reste du Canada. De plus, les villes qui sont devenues des centres de télétravail, comme Brantford et Barrie, ont connu une croissance des prix encore plus forte. En raison de la récente chute des prix des biens immobiliers au Canada, des villes comme Kitchener-Waterloo, Cambridge et London ont connu les baisses de prix les plus spectaculaires.
Les provinces qui sont moins touchées par l’essor du marché de l’habitation, comme l’Alberta, le Manitoba, la Saskatchewan et Terre-Neuve-et-Labrador, ont connu des hausses de prix plus lentes au cours des dernières années et restent donc relativement abordables.
Conclusion
Même si on s’attend à ce que le repli du marché immobilier au Canada se poursuive jusqu’en 2023, le marché devrait redevenir une source importante de création de richesse à l’avenir pour les Canadiens et leur famille, grâce au soutien d’une forte immigration qui alimente la demande de logements.
Pour en savoir plus, veuillez communiquer avec votre professionnel en services financiers de BMO.
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Foire aux questions
Comment puis-je investir dans l’immobilier au Canada?
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Investir dans des biens immobiliers au Canada peut se faire par l’entremise d’une propriété personnelle directe, d’une société de personnes, d’une société par actions ou d’une fiducie, chacune de ces options amenant son lot de considérations et comportant ses propres avantages et inconvénients.
Comment puis-je bâtir un portefeuille immobilier au Canada?
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La constitution d’un portefeuille immobilier nécessite généralement du capital, un savoir-faire, de la recherche, ainsi que la collaboration d’une équipe de professionnels qui aideront à l’achat, au financement et à la gestion des propriétés acquises.
La vente de biens immobiliers au Canada entraînera-t-elle un gain en capital?
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Les ventes ponctuelles de biens immobiliers au Canada peuvent entraîner un traitement des gains en capital aux fins de l’impôt canadien. Toutefois, lorsqu’il y a plusieurs propriétés ou plusieurs ventes, l’Agence du revenu du Canada peut contester le traitement privilégié des gains en capital et évaluer la vente en fonction du revenu gagné.
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Si la propriété est admissible à titre de résidence principale, toute plus-value peut être exonérée d’impôt aux fins de l’impôt canadien.
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Il est à noter que le gouvernement fédéral a récemment déposé un avant-projet de loi visant à traiter les gains sur la vente de biens immobiliers détenus pendant moins de 12 mois comme un revenu entièrement imposable, à quelques exceptions près pour certains événements marquants, à compter de 2023.
Puis-je reporter l’impôt sur les gains en capital sur les biens immobiliers au Canada?
Les prix des habitations continueront-ils de baisser au Canada?
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À court terme, on s’attend à ce que les prix des habitations continuent de baisser. Cependant, à mesure que les taux d’intérêt se stabiliseront et que l’inflation ralentira, les prix devraient augmenter de nouveau, grâce au soutien d’une forte immigration.
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