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Dante Rossi, CPA, CA, CFP®, Jean Richard, LL.B, LL.M, TEP novembre 13, 2025 Stratégies et planification de patrimoine

Purchasing a property in Florida or Arizona can be an enticing option for anyone looking to escape the bitter bite of another Canadian winter. But as Canadians face greater scrutiny at the border while dealing with rising insurance rates, as well as higher condo and HOA fees, the U.S. may be losing its appeal for some snowbirds.

Selling a U.S. property as a Canadian tax resident can be a complicated process. It requires navigating two tax systems with different rules, currencies and timelines. Before you make a move, here’s what you need to know to get through the sale smoothly and keep more money in your pocket.

How the U.S. taxes your sale

If you’re selling a property in the U.S. for more than you paid for it, you may already be expecting to pay capital gains tax on the difference. But what many Canadians might not know is that there may be a shared tax obligation between the Internal Revenue Service (IRS) and the Canada Revenue Agency (CRA).

While certain exceptions exist, the Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) in the U.S. requires the buyer to withhold 15% of the gross sale price – not the profit – and remit it to the IRS at closing as an instalment. For instance, if you sell a home for US$1 million, the 15% withholding tax will be US$150,000. This isn’t the final or total tax you may owe; it’s a temporary holdback to make sure the IRS gets paid. Your actual tax bill is calculated later, when you file both your Canadian your U.S. tax returns, to report the capital gain realized.

Think of this withholding tax as a security deposit for the IRS, a portion of which could get returned to you at a later date. In many cases, the amount withheld is higher than your actual tax liability, which means your money could be tied up with the IRS for months.

Reducing the withholding tax

The key to reducing the withholding tax is to apply for the right paperwork before you close. According to Dante Rossi, Director of Tax Planning at BMO Private Wealth, Canadians can apply for an IRS Withholding Certificate before closing, which may reduce the withholding tax amount to reflect your expected tax owed (on the capital gain), not the entire sale price.

The catch? The Certificate can take up to three months to process – longer if there are errors or omissions of facts in the application. And at the end of the day, your final tax bill may not be any different with the Certificate than without one, explains Rossi, in which case the financial impact of withholding really comes down to the time value of money.

Jean Richard, Senior Manager and Cross Border and International Tax Consultant at BMO, notes that the gain on the sale of U.S. real property by a non-U.S. person is required to be reported on a U.S. individual non-resident income tax return.

For instance, if you bought a property for US$400,000 and sold it years later for US$1 million then you’d have a US$600,000 capital gain. If that gain was subject to the maximum 20% (federal) tax on capital gains, then your U.S. tax bill could reach US$120,000. That’s $30,000 less than the withholding tax amount outlined earlier on the gross proceeds and, depending on the time of year, you may be waiting months to get that back.

Recovery of the withheld funds depends on when you close. Sales that come late in the year allow you to file your U.S. return early the following year and get your money back faster. But if you sell in January, the money will sit a lot longer, explains Richard.

The work to get reimbursed a portion of the withholding tax starts after the sale. Canadians have to file a U.S. non-resident tax return to report the actual gain, calculate the actual tax owed and claim a refund if too much was withheld.

Many sellers skip this step and lose money they’re entitled to. That’s a mistake, explains Richard. “Many think the withholding is a final tax, but it’s not.”

The Canadian side of the sale

Once you’ve dealt with the IRS, there’s still the Canadian side to consider. As a Canadian resident, you’re subject to tax on your worldwide income, which means you must also report the sale on your Canadian tax return, explains Rossi.

When you report the sale to the CRA, you’ll have to do so in Canadian dollars based on the foreign exchange rates when you purchased the property and at the time of the sale transaction, so currency fluctuations can become part of your taxable gain. Returning to the earlier example, if you purchased the property for US$400,000 in 2007, when the Canadian and U.S. dollars were at par, your cost would have been about CAD$400,000. But if you sold it today for US$1 million, current exchange rates would translate that amount to roughly $1.4 million in Canadian dollar terms. From the CRA’s point of view, your capital gain is closer to $1 million, compared to US$600,000 in the eyes of the IRS.

While U.S. federal tax rates top out at 20% for long-term gains, in Canada, half of your capital gain gets added to your taxable income and taxed at your marginal rate. Depending on the province you live in and your tax bracket, your effective tax rate on the gain could exceed 25%.

Fortunately, the foreign tax credit system prevents double taxation. Under this system, the eligible U.S. taxes on the gain can be claimed as a foreign tax credit in Canada for the U.S. tax paid. If the Canadian taxes on the gain are higher than what you’ve paid in the U.S., you’ll essentially owe the difference to the CRA. “In the end, your total payable is the highest amount of both countries, but not both,” Richard says.

Selling at a loss

Unfortunately, if you happen to be selling property at a loss, that loss does not provide any tax relief in Canada. That’s because you can’t claim a capital loss on your principal residence or personal use vacation home the way you can with an investment property (meaning you can’t use it to offset other gains or reduce your tax bill).

The challenge, Richard says, is that the U.S. withholding requirement still applies: 15% of the sale price must go to the IRS at closing, even on a loss. Without the IRS Withholding Certificate, on an $800,000 sale, that means $120,000 will be tied up, even though no tax is owing in either country.

“In the case of a sale at a loss, your Withholding Certificate will likely be approved, but they’ll need to see documentation,” Richard says. The challenge, of course, is timing. Obtaining a Withholding Certificate takes roughly three months, which can be “a deal killer” for sellers trying to close quickly, he explains.

What you can do now

The best way to minimize your tax bill starts long before you list the property. Richard recommends keeping detailed records of your original purchase price along with any capital improvements you make over time. Renovations, additions and major upgrades can increase your adjusted cost base, which reduces your taxable gain when you eventually sell.

When the property sale day comes, don’t be afraid to ask for help. Rossi recommends Canadians work with cross-border tax advisors who understand both systems and can navigate Withholding Certificates, foreign tax credits and dual-filing requirements. The cost of compliance, which includes filing all of the documents with the IRS, and tax reporting on both sides of the border can be a significant amount and quite complex, which is why it is important to obtain tax advice prior to selling a U.S. property, Rossi says.

And while there’s no way to eliminate your tax obligation, proper planning can reduce what you owe. “It’s a little like debt,” Richard says. “But what you can do is mitigate the amount that will be at stake when you sell.”

Ce que les retraités migrateurs canadiens doivent savoir avant de vendre leur maison aux États-Unis

Par : Dante Rossi, CPA, CA, CFP® , Jean Richard, LL.B, LL.M, TEP

Stratégies et planification de patrimoine novembre 13, 2025

L’achat d’une propriété en Floride ou en Arizona peut être une option attrayante pour toute personne qui cherche à échapper au froid d’un autre hiver canadien. Mais alors que les Canadiens font l’objet d’une surveillance accrue à la frontière et que l’on constate une hausse des primes d’assurance, des frais de copropriété et des frais des associations de propriétaires, les États-Unis pourraient perdre de leur attrait pour certains retraités migrateurs.

La vente d’une propriété américaine à titre de résident canadien aux fins de l’impôt peut être un processus complexe. Il faut naviguer dans deux systèmes fiscaux avec des règles, des devises et des échéances différentes. Avant de vendre une propriété, voici ce que vous devez savoir pour que la vente se déroule bien et pour garder plus d’argent dans vos poches.

Comment la vente est imposée aux États-Unis

Si vous vendez une propriété aux États-Unis à un prix supérieur à celui que vous avez payé pour celle-ci, vous vous attendez peut-être déjà à payer de l’impôt sur les gains en capital sur la différence. Mais ce que de nombreux Canadiens ne savent peut-être pas, c’est qu’il peut y avoir une obligation fiscale partagée entre l’Internal Revenue Service (IRS) et l’Agence du revenu du Canada (ARC).

Bien qu’il existe certaines exceptions, la loi intitulée Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) aux États-Unis exige que l’acheteur retienne 15 % du prix de vente brut – et non du bénéfice – et le remette à l’IRS à la conclusion sous forme de versement. Par exemple, si vous vendez une maison pour 1 million de dollars américains, la retenue d’impôt de 15 % sera de 150 000 $ américains. Il ne s’agit pas de l’impôt final ou total que vous pourriez devoir; il s’agit d’une retenue temporaire pour s’assurer que l’IRS est payé. Votre facture d’impôt réelle est calculée plus tard, lorsque vous produisez vos déclarations de revenus au Canada et aux États-Unis, afin de déclarer le gain en capital réalisé.

Voyez cette retenue d’impôt comme un dépôt de garantie pour l’IRS, dont une partie pourrait vous être retournée à une date ultérieure. Dans bien des cas, le montant retenu est supérieur à votre impôt réel à payer, ce qui signifie que votre argent pourrait être immobilisé auprès de l’IRS pendant des mois.

Réduction de la retenue d’impôt

La clé pour réduire la retenue d’impôt est de demander les bons documents avant la conclusion de la vente. Selon Dante Rossi, directeur général, Planification fiscale à BMO Gestion privée, les Canadiens peuvent demander un certificat d’exonération de retenue de l’IRS avant la conclusion, ce qui peut réduire le montant de la retenue d’impôt pour tenir compte de l’impôt dû prévu (sur le gain en capital), et non selon le prix de vente total.

Le problème? Le traitement du certificat peut prendre jusqu’à trois mois – plus longtemps si la demande contient des erreurs ou des omissions. Au bout du compte, votre facture d’impôt finale pourrait ne pas être différente malgré le certificat, explique M. Rossi, auquel cas l’incidence financière de la retenue se résume en fait à la valeur spéculative de l’argent.

Jean Richard, directeur principal et consultant en fiscalité transfrontalière et internationale à BMO, souligne que le gain sur la vente de biens immobiliers par une personne non ressortissante des États-Unis doit être déclaré aux États-Unis au moyen d’une déclaration de revenus des particuliers non-résidents.

Par exemple, si vous achetez une propriété pour 400 000 $ US et que vous la vendez des années plus tard pour 1 million $ US, vous obtenez un gain en capital de 600 000 $ US. Si ce gain était assujetti à l’impôt fédéral maximal de 20 % sur les gains en capital, votre facture fiscale américaine pourrait atteindre 120 000 $ US. C’est 30 000 $ de moins que le montant de la retenue d’impôt indiqué plus tôt sur le produit brut et, selon la période de l’année, vous pourriez attendre des mois pour le récupérer.

Le recouvrement des fonds retenus dépend de la date de conclusion. Les ventes effectuées à la fin de l’année vous permettent de produire votre déclaration de revenus aux États-Unis plus tôt l’année suivante et de récupérer votre argent plus rapidement. Mais si vous vendez en janvier, l’argent dormira beaucoup plus longtemps, explique M. Richard.

Le travail visant à obtenir le remboursement d’une partie de la retenue d’impôt commence après la vente. Les Canadiens doivent produire une déclaration de revenus comme non-résidents des États-Unis pour déclarer le gain réel, calculer l’impôt réel dû et demander un remboursement si un montant trop élevé a été retenu.

De nombreux vendeurs sautent cette étape et perdent de l’argent auquel ils ont droit. C’est une erreur, explique Jean Richard. « Nombreux sont ceux qui pensent que la retenue d’impôt est un impôt final, mais ce n’est pas le cas. »

Le côté canadien de la vente

Une fois que vous avez traité avec l’IRS, il y a toujours le côté canadien à prendre en considération. En tant que résident canadien, vous êtes assujetti à l’impôt sur votre revenu mondial, ce qui signifie que vous devez également déclarer la vente dans votre déclaration de revenus au Canada, explique M. Rossi.

Lorsque vous déclarerez la vente à l’ARC, vous devrez le faire en dollars canadiens en fonction du taux de change en vigueur au moment où vous avez acheté la propriété et au moment de la vente, de sorte que les fluctuations de devise peuvent faire partie de votre gain imposable. Pour revenir à l’exemple précédent, si vous avez acheté la propriété pour 400 000 $ US en 2007, lorsque les dollars canadien et américain étaient à parité, votre coût aurait été d’environ 400 000 $ CA. Mais si vous la vendiez aujourd’hui pour 1 million de dollars américains, les taux de change actuels traduiraient ce montant à environ 1,4 million de dollars canadiens. Du point de vue de l’ARC, votre gain en capital est plus près de 1 million de dollars, comparativement à 600 000 $ US aux yeux de l’IRS.

Bien que les taux d’imposition fédéraux aux États-Unis s’élèvent à un maximum de 20 % pour les gains à long terme, au Canada, la moitié de vos gains en capital est ajoutée à votre revenu imposable et imposée à votre taux marginal. Selon la province où vous vivez et votre tranche d’imposition, votre taux d’imposition effectif sur le gain pourrait dépasser 25 %.

Heureusement, le système de crédit pour impôt étranger empêche la double imposition. En vertu de ce système, l’impôt américain admissible sur le gain peut être réclamé à titre de crédit d’impôt étranger au Canada pour l’impôt payé aux États-Unis. Si l’impôt canadien sur le gain est supérieur à ce que vous avez payé aux États-Unis, vous devez essentiellement payer la différence à l’ARC. « Au bout du compte, le montant total à payer est le plus élevé des deux pays, mais pas les deux, explique M. Richard.

Vente à perte

Malheureusement, si vous vendez votre propriété à perte, cette perte n’offre aucun allégement fiscal au Canada. C’est parce que vous ne pouvez pas réclamer une perte en capital sur votre résidence principale ou votre résidence secondaire personnelle comme vous le pouvez avec un immeuble de placement (ce qui signifie que vous ne pouvez pas l’utiliser pour compenser d’autres gains ou réduire votre facture d’impôt).

Le défi, selon Jean Richard, est que l’exigence de retenue d’impôt des États-Unis s’applique toujours : 15 % du prix de vente doit être versé à l’IRS au moment de la conclusion, même en cas de perte. Sans le certificat d’exonération de retenue de l’IRS, sur une vente de 800 000 $, cela signifie que 120 000 $ seront immobilisés, même si aucun impôt n’est dû dans l’un ou l’autre des deux pays.

« Dans le cas d’une vente à perte, le certificat d’exonération de retenue sera probablement approuvé, mais vous devrez fournir des documents », explique M. Richard. Bien entendu, le défi réside dans le choix du moment. Il faut environ trois mois pour obtenir un certificat d’exonération de retenue d’impôt, ce qui peut nuire aux vendeurs qui tentent de conclure une transaction rapidement, explique-t-il.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Pour réduire au minimum votre facture fiscale, il faut commencer bien avant que vous mettiez la propriété en vente. Jean Richard recommande de tenir des dossiers détaillés de votre prix d’achat initial ainsi que de toutes les améliorations apportées aux immobilisations au fil du temps. Les rénovations, les ajouts et les mises à niveau importantes peuvent augmenter votre prix de base rajusté, ce qui réduit votre gain imposable lorsque vous vendez.

Le jour de la vente de la propriété, n’ayez pas peur de demander de l’aide. Dante Rossi recommande aux Canadiens de travailler avec des conseillers fiscaux transfrontaliers qui comprennent les deux systèmes et qui peuvent composer avec les certificats d’exonération de retenue d’impôt, les crédits pour impôt étranger et les exigences relatives à la double déclaration. Les coûts de la conformité, qui comprennent la production de tous les documents auprès de l’IRS et la déclaration de revenus des deux côtés de la frontière, peuvent être importants et assez complexes, c’est pourquoi il est recommandé d’obtenir des conseils fiscaux avant de vendre une propriété aux États-Unis, explique M. Rossi.

Et bien qu’il n’y ait aucun moyen d’éliminer votre obligation fiscale, une planification adéquate peut réduire ce que vous devez. « C’est un peu comme une dette », explique Jean Richard. « Mais ce que vous pouvez faire, c’est réduire le montant à payer lorsque vous vendrez. »