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juillet 19, 2023 Stratégies et planification de patrimoine

Many Canadians enjoy spending time in the U.S., and at some point may consider the purchase of a U.S. vacation property. As a result, it is important for Canadians to fully understand U.S. reporting and tax issues related to their ownership of U.S. real property, in addition to any Canadian tax implications.

This article briefly outlines the Canadian and U.S. income and estate tax implications for a Canadian resident (who is not a U.S. citizen or Green Card holder) who purchases U.S. real property as a vacation property, and includes a summary of potential ownership structures when considering such a purchase. A discussion of strategies related to the ownership of U.S. real property for the purposes of generating rental income is beyond the scope of this article; however, some U.S. income tax considerations with respect to earning rental income and the sale of the property are provided at the end.

U.S. estate tax

Unless the vacation property is transferred to a surviving spouse¹ (or qualifying spousal trust) at the time of death, a Canadian resident would generally incur Canadian income tax on the unrealized capital gains on the property, as a result of a deemed disposition, at fair market value, of the property at death. Note that this gain would be calculated in Canadian dollars, such that the actual capital gain or loss reported would include a foreign exchange component in addition to any change in the U.S. dollar value of the property over the period of ownership.

For U.S. tax purposes, the Canadian owner of U.S. real property may also be subject to U.S. estate tax on that property if the individual has U.S. situs assets in excess of US$60,000, and the value of their worldwide assets is in excess of the exclusion amount in the year of their death. U.S. tax reform that was signed in December 2017 increased the estate tax exclusion amount to US$10 million (from the previous exclusion amount of US$5 million). The inflation adjusted amount for 2023 is US$12.92 million. While the increased exemption may eliminate (or reduce) the U.S. estate tax exposure for many estates, it is important to note that the increased exclusion amount is only effective until the end of 2025, when it is scheduled to revert back to the inflation adjusted amount of US$5 million. U.S. situs assets include real property located in the U.S., stocks, options and mutual fund units issued by a U.S. entity. Instead of imposing tax on the unrealized gain, the U.S. will impose U.S. estate tax on the fair market value of the property at the time of death. However, there is some relief provided in the Canada/U.S. Income Tax Treaty which allows a credit against Canadian Federal income tax for U.S. estate tax payable on property that is located in the U.S. This credit can significantly reduce the Canadian income tax applicable to that property.

Structuring the ownership of U.S. real estate by Canadian residents

In order to address a potential U.S. estate tax liability, there are several ownership structures that a Canadian may consider for a U.S. residential property, including:

Direct ownership;
Ownership through a Canadian-resident trust;
Ownership through a Canadian partnership; or
Ownership through a Canadian corporation.

Direct ownership
There are several direct ownership structures:

Individual Ownership
Ownership of a property by an individual allows for limited U.S. estate tax planning opportunities. U.S. estate tax may be reduced or eliminated by maximizing the credits and deductions available to an individual. If the individual is married or in a common-law relationship,, it may be beneficial to have the spouse with the lower net worth assume ownership of the property, particularly if the spouse has worldwide assets less than the applicable U.S. estate tax exemption amount (US$12.92 million for 2023). However, if any property is transferred between spouses, it will be important to consider the possible imposition of U.S. gift tax on the transfer, as well as the attribution rules that may be applicable for Canadian income tax purposes on any annual income or capital gain from the eventual sale of the property, which could impact the effectiveness of this strategy.

If the U.S. estate tax liability cannot be fully eliminated, life insurance could be considered to fund the residual U.S. estate tax liability.
Joint tenancy with the right of survivorship
Ownership by a married couple jointly with right of survivorship is the simplest structure for the transfer of assets at death and is often used for probate tax planning. However, this ownership structure is generally not recommended for Canadian couples who own U.S. real estate as there is the potential that the full value of the U.S. property would be subject to U.S. estate tax twice: once when the first spouse dies; and again when the second spouse dies.

A married couple who own a property jointly with the right of survivorship may therefore want to consider severing their joint tenancy in favour of a tenancy in common structure based on the original contributions of each spouse. If the new ownership structure is not reflective of each spouse’s contribution, then U.S. gift tax may be triggered. As previously mentioned, the Canadian attribution rules should also be considered upon any transfers between spouses.
Tenancy in common
If each spouse wishes to own an interest in the property, a more favourable structure may be to own the property through a tenancy in common.

Under a tenancy in common structure, each spouse may have equal or unequal shares of interest in the property. In this structure, the deceased’s share of the property passes to whoever is designated under their Will and not automatically to the surviving spouse. This strategy allows more flexibility for planning opportunities as each spouse may direct that their share of the property pass to a spousal trust. For example, each spouse can create a testamentary trust for each other so that the portion of the property that was owned by the first spouse to die is excluded from the estate of the surviving spouse. This can reduce or eliminate the U.S. estate tax on the death of the surviving spouse by reducing the value of the U.S. situs property and worldwide estate on the second death.

Another planning technique is to include a provision in the Will such that the property is transferred from the estate to a Qualifying Domestic Trust (“QDOT”). This could defer both the U.S. estate tax and Canadian income tax until the death of the surviving spouse. The QDOT does not eliminate the U.S. estate tax, it simply defers the timing of the estate tax. The deferral would allow the U.S. estate tax to be applicable at the same time as the Canadian income tax upon death of the surviving spouse, thereby allowing for the application of available foreign tax credits to reduce the Canadian tax from the deemed disposition at death.

Ownership through a Canadian resident trust

A properly structured Canadian discretionary inter-vivos trust provides another alternative whereby U.S. estate tax could be avoided. That’s because upon death the property is owned by a trust (and not the individual) which is not subject to U.S. estate tax. In order to avoid exposure to U.S. estate tax the trust should directly purchase the property using funds provided by the individual who establishes the trust. Since the transfer of real property to an irrevocable trust would be considered a gift for U.S. gift tax purposes, it is important that the funds be transferred into the trust first, before the property is purchased.

One disadvantage of this ownership structure is that for Canadian income tax purposes, a Canadian resident trust is deemed to have disposed of all its capital property on the 21^st anniversary of its creation date. As such, the structure only generally allows for a 21-year planning opportunity. It is also important to draft the terms of the trust agreement such that the gain on an eventual sale of the property is not attributed back to the settlor for Canadian income tax purposes, and to ensure the proper application of foreign tax credits to avoid double taxation.

Another drawback to consider is that an individual who acquires U.S. real estate using a trust should be prepared to give up both ownership and control of the real estate to the trust. The person funding the trust cannot be a beneficiary or the trustee of the trust. As such, common planning involves naming a spouse as the main beneficiary of the trust. The individual who settled the trust would only be able to use the property as the spouse of the beneficiary of the trust, or on a rental basis after the death of the spouse beneficiary.

Ownership through a Canadian corporation

In the last decade, the use of a single purpose Canadian holding company to purchase a U.S. vacation property has not been an attractive ownership strategy to minimize U.S. estate tax exposure. The Canada Revenue Agency (the “CRA”) will assess shareholders for a taxable benefit with respect to their personal use of a vacation property owned by their corporation (unless the corporation was established before 2005). In addition, the applicable Federal rate for U.S. income tax purposes on capital gains realized on the sale of a property may have been much higher for a corporation (35 per cent prior to 2018) than for a trust or an individual (maximum rate of 20 per cent). For these reasons, this structure has not generally been recommended. However, the recent reduction in the U.S. corporate income tax rate from 35 to 21 per cent has made this ownership structure more attractive than in prior years.

Ownership through a Canadian partnership

It may be possible for U.S. estate tax to be minimized if U.S. real property is held by a Canadian partnership which makes an election to be treated as a corporation in the U.S. for U.S. tax purposes. However, it should be noted that ownership of U.S. real property through a Canadian partnership is one of the most complicated alternatives for holding property and involves some uncertainty around the tax implications, as the Internal Revenue Service (“IRS”) has not provided any definitive guidance on the tax implications for this particular structure.

Non-recourse mortgage

Another alternative that may be considered is to obtain a non-recourse mortgage on your U.S. real property. This type of mortgage reduces the value of U.S. situs property on a dollar for dollar basis. The borrower, under a non-recourse mortgage, has no personal liability and the lender can only look to the real property to enforce payment. As a result, this type of funding may be difficult to obtain from a commercial lender.

Other U.S. income tax considerations

Property rental
If you decide to rent out your U.S. real property, there are additional complexities. For example, a tenant who pays rent to a Canadian owner of a U.S. property is required to withhold a 30 per cent withholding tax on gross rents unless the property owner elects to treat the rent as “effectively connected income.”

An election to treat the income as effectively connected income may allow for the following:

No withholding would be required if a Form W-8-ECI is provided to the individual who is paying the rent;
The Canadian property owner may be able to claim certain deductions such as depreciation, maintenance costs and property taxes. Some restrictions may apply if the property is used for personal purposes in addition to generating rental income;
The net rental income would be subject to graduated U.S. individual income tax rates;
A U.S. individual income tax return (Form 1040NR) would need to be filed by the owner to report the rental income or loss; and
For Canadian income tax purposes the rental income should also be reported. However, a foreign tax credit may be claimed for the U.S. income tax paid on the rental income to offset some of the Canadian income tax on the same income

In addition, there may be a requirement to include a Foreign Income Verification Statement (T1135) with your Canadian income tax return.

Sale of U.S. real property

Withholding tax
Upon the ultimate sale of your U.S. real estate property there are several important U.S. and Canadian tax implications. While there are certain exceptions (such as when the buyer will use the property as a principal residence and the proceeds are not more than US$300,000) under the Foreign Investment in Real Property Tax Act (“FIRPTA”), and an individual who buys U.S. real estate from a seller who is not a U.S. citizen or resident is generally required to withhold 15 per cent of the purchase price and remit that amount to the IRS as an instalment towards the seller’s ultimate U.S. tax liability on the sale.

In order to decrease or eliminate the withholding amount, a Canadian seller may obtain an IRS withholding certificate; ideally before the transfer of property. A seller that has applied for a withholding certificate must notify the buyer in writing that the certificate has been applied for on the day of, or prior to the transfer of property. The IRS will normally act on an application for a withholding certificate within 90 days of receipt of all information necessary to make a proper determination. If a certificate is issued before the transfer of property, the withholding amount may be decreased or eliminated. Any withholding tax on the certificate would be based on the amount of U.S. income tax that would actually arise from the gain on the sale of the property rather than simply 15 per cent of the sale proceeds. If a withholding certificate is issued after the transfer of property, the IRS may authorize an early refund of any excess withholding tax.

The gain or loss on the sale of U.S. real property by a non-U.S. person is required to be reported on a U.S. individual non-resident income tax return. A state income tax return may also be required, depending on the state’s income tax regime. When the individual files the tax return they must pay additional tax if the withholding tax did not sufficiently cover the taxes, or claim a refund if the withholding tax was in excess of the actual U.S. tax liability. Therefore, Canadians who own U.S. real property should maintain complete records of the property purchase and any capital improvements so that the U.S. tax cost can easily be determined at the time of sale.

In addition to the U.S. reporting requirements, a Canadian who sells U.S. real property must report the gain for Canadian income tax purposes. As with the case of U.S. taxes paid on rental income, any U.S. income tax paid on the gain from the sale of the property may be claimed as a foreign tax credit to offset Canadian income tax payable on the gain from the sale. The gain for Canadian income tax purposes would be calculated in Canadian dollars such that the actual capital gain or loss reported would include a foreign exchange component, in addition to any change in the U.S. dollar value of the property.

Conclusion

While this article places more emphasis on the U.S. income and estate tax considerations of owning a U.S. vacation property, Canadian residents should weigh the results from any planning for U.S. income and estate tax against the impact on their Canadian income tax. Ultimately, the most appropriate planning strategy that minimizes their overall tax liability encompassing both jurisdictions should be determined.

In addition to tax considerations, legal and other concerns such as the administrative complexity and burden of maintaining a certain structure, the costs (such as professional fees) of implementing and maintaining a structure, and the intentions of the individual with respect to the property should be evaluated before making a final decision on an ownership structure. Finally, given the complexity and the need to coordinate the tax implications in both jurisdictions, it is very important that Canadian individuals seek the advice of a cross-border estate tax professional before the purchase of a U.S. property to ensure the proper analysis and implementation of any tax planning strategy.

For more information, please speak with your BMO financial professional.

¹ For ease of reference, spouse and common-law partner will be referred to as “spouse” in this article.

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Stratégies et planification de patrimoine juillet 19, 2023

Achat de biens immobiliers américains par des Canadiens

Stratégies et planification de patrimoine juillet 19, 2023

De nombreux Canadiens aiment séjourner régulièrement au sud de la frontière et envisagent même l’acquisition d’une résidence secondaire aux États-Unis. Il est important que les Canadiens comprennent bien que l’achat d’un bien immobilier américain comporte des aspects fiscaux et des obligations de déclaration propres aux États-Unis, qui s’ajoutent aux répercussions fiscales éventuelles au Canada

Cet article décrit brièvement les conséquences, du point de vue des impôts canadien et américain sur le revenu et les successions, de l’achat d’une résidence secondaire aux États-Unis par un résident canadien qui n’est ni citoyen américain ni titulaire d’une carte verte. Il contient également un sommaire des structures de propriété potentielles à prendre en compte avant un tel achat. Il n’aborde pas les stratégies liées à l’acquisition d’un bien immobilier américain pour générer un revenu de location, mais fait état de certains facteurs d’ordre fiscal relatifs à l’obtention d’un revenu de location aux États-Unis et à la vente d’une propriété.

Impôt successoral américain

Au Canada les gains en capital non réalisés sur une résidence secondaire sont généralement imposables au moment du décès – sauf en cas de transfert au conjoint survivant ou à une fiducie de conjoint admissible – en raison de la règle de disposition réputée à la juste valeur marchande au moment du décès¹. Ce gain est calculé en dollars canadiens, de sorte que le gain ou la perte en capital effectivement déclaré peut varier en fonction du taux de change et des variations éventuelles de la valeur du bien en dollars US au cours de la période durant laquelle le bien appartient au contribuable.

Un Canadien propriétaire d’un bien immobilier aux États-Unis peut également être assujetti à l’impôt successoral américain s’il possède des actifs américains qui ont une valeur de plus de 60 000 $ US ou si que la valeur de ses actifs mondiaux est supérieure au montant de l’exclusion dans l’année du décès. La réforme fiscale aux États-Unis, qui a été adoptée en décembre 2017, a fait passer le montant de l’exemption de l’impôt sur les successions à 10 millions de dollars américains (exemption qui était auparavant de 5 millions de dollars américains). Le montant rajusté en fonction de l’inflation s’élève à 12,92 millions de dollars américains pour 2023. Bien que ce montant d’exemption plus élevé puisse éliminer (ou réduire) l’exposition à l’impôt sur les successions aux États-Unis dans de nombreux cas, il est essentiel de prendre note que ce montant majoré n’est valide que jusqu’à la fin de 2025.

Par actifs américains, on entend les biens immobiliers situés aux États-Unis ainsi que les actions, options et parts de fonds communs de placement émises par une entité américaine. Au lieu d’imposer le gain non réalisé, les États-Unis prélèvent un impôt successoral sur la juste valeur marchande des biens au moment du décès. Cependant, la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis prévoit certains allégements permettant de déduire de l’impôt fédéral canadien sur le revenu le montant de l’impôt successoral américain à payer sur les biens situés aux États-Unis. Un tel crédit peut réduire grandement l’impôt canadien à payer sur ces biens.

Structure de propriété de biens immobiliers américains appartenant à des résidents canadiens

Pour réduire l’impact de l’impôt successoral américain sur une résidence située aux États-Unis, les propriétaires canadiens peuvent envisager diverses structures de propriété :

Propriété directe;
Propriété par l’intermédiaire d’une fiducie résidente au Canada;
Propriété par l’intermédiaire d’une société de personnes canadienne; ou
Propriété par l’intermédiaire d’une société de capitaux canadienne.

Propriété directe
Il existe plusieurs structures de propriété directe:

Propriété directe
Le fait qu’un particulier soit propriétaire des biens permet certaines possibilités de planification fiscale. On peut en effet réduire ou éliminer l’impôt successoral américain en maximisant les crédits ou déductions dont dispose le particulier en question. Si celui-ci est marié, ce pourrait être une bonne idée de mettre les biens au nom du conjoint ayant l’avoir net le plus faible, en particulier si le conjoint possède des actifs mondiaux dont la valeur est inférieure au montant de l’exemption de droits de succession aux États-Unis (12,92 millions de dollars US en 2023). Cependant, en cas de transfert de biens entre conjoints, il faudra tenir compte de l’impôt américain possible sur les dons, et des règles d’attribution canadiennes qui peuvent s’appliquer aux revenus annuels ou aux gains en capital tirés de la vente future des biens, ce qui risque de nuire à l’efficacité de cette stratégie.

Si l’impôt successoral américain ne peut être entièrement éliminé, on peut envisager de financer le solde à payer au moyen d’une assurance vie.
Copropriété conjointe avec gain de survie
Pour un couple marié, la copropriété avec gain de survie est la structure la plus simple pour transmettre les biens au décès et permet souvent de réduire les frais d’homologation. Toutefois, cette structure n’est généralement pas recommandée pour les couples canadiens qui possèdent des biens immobiliers aux États-Unis, car il se pourrait que la pleine valeur des biens américains soit assujettie deux fois à l’impôt successoral américain : au décès du premier conjoint, puis au décès du second.

Un couple marié qui détient des biens en copropriété avec gain de survie pourrait donc envisager de remplacer cette structure par une propriété commune basée sur l’apport original de chaque conjoint. Si la nouvelle structure de propriété n’est pas représentative de l’apport de chaque conjoint, l’impôt américain sur les dons pourrait s’appliquer. Comme indiqué plus haut, il faut aussi tenir compte des règles d’attribution en vigueur au Canada quand il y a transfert entre conjoints.
Propriété commune
Si chaque conjoint souhaite posséder une participation dans les biens, la propriété commune peut s’avérer plus avantageuse.

Dans la propriété commune, chaque conjoint peut détenir une quote-part égale ou inégale des biens. Dans cette structure, la quote-part du défunt est transférée à la personne qu’il a désignée par testament, et non automatiquement au conjoint survivant. Cette stratégie offre davantage de souplesse en matière de planification, car chaque conjoint peut décider de transférer sa quote-part à une fiducie au profit du conjoint. Ainsi, chaque conjoint peut créer une fiducie testamentaire au profit de l’autre de sorte que la quote-part des biens qui appartient au premier conjoint qui décède est exclue de la succession du conjoint survivant. Cela peut réduire ou éliminer l’impôt successoral américain au décès du conjoint survivant en réduisant la valeur des biens situés aux États-Unis et de la succession mondiale au moment du deuxième décès.

Une autre technique de planification consiste à inclure dans le testament une disposition permettant de transférer les biens de la succession à une fiducie canadienne admissible, ce qui peut reporter tant l’impôt successoral américain que l’impôt canadien sur le revenu jusqu’au décès du conjoint survivant. La fiducie canadienne admissible n’élimine pas l’impôt successoral américain, mais le reporte et fait en sorte qu’il s’applique au même moment que l’impôt canadien sur le revenu, soit au décès du conjoint survivant; on peut alors demander les crédits pour impôt étranger disponibles pour réduire l’impôt canadien résultant de la disposition réputée des biens au décès.

Propriété par l’intermédiaire d’une fiducie résidente au Canada

Une autre solution consiste à utiliser une fiducie discrétionnaire entre vifs canadienne bien structurée. On peut ainsi éviter l’impôt successoral américain puisque, au décès, les biens sont la propriété d’une fiducie (et non d’un particulier) qui n’est pas assujettie à cet impôt. Pour que cette stratégie soit efficace, la fiducie doit acquérir directement les biens avec des fonds fournis par le particulier qui crée la fiducie. Comme le transfert de biens immobiliers à une fiducie irrévocable est considéré comme un don aux fins de l’impôt américain, il est important de transférer les fonds à la fiducie avant l’achat des biens.

Un inconvénient de cette structure est qu’aux fins de l’impôt canadien sur le revenu, une fiducie résidente au Canada est réputée disposer de tous ses biens en immobilisation au 21^e anniversaire de sa date d’établissement, ce qui limite donc à 21 ans la période sur laquelle faire porter la planification. Il importe également de rédiger l’acte de fiducie de façon que le gain sur la vente future des biens ne soit pas attribué au constituant aux fins de l’impôt canadien sur le revenu; on pourra ainsi demander les crédits pour impôt étranger disponibles afin d’éviter la double imposition.

Un autre inconvénient est qu’un particulier qui acquiert des biens immobiliers aux États-Unis au moyen d’une fiducie doit être prêt à abandonner la propriété et le contrôle des biens. La personne qui constitue la fiducie ne peut être bénéficiaire ou fiduciaire de celle-ci. Dans ces conditions, il est courant de désigner le conjoint comme principal bénéficiaire de la fiducie. Le constituant ne peut alors utiliser les biens qu’en tant que conjoint du bénéficiaire de la fiducie ou qu’en tant que locataire après le décès du conjoint bénéficiaire.

Propriété par l’intermédiaire d’une société de capitaux canadienne

Au cours de la dernière décennie, le recours à une société de portefeuille canadienne à but unique pour acheter une résidence secondaire aux États-Unis n’a pas été une stratégie intéressante pour réduire l’impôt successoral américain. L’Agence du revenu du Canada (ARC) imposera les contribuables à l’égard des avantages découlant de leur utilisation personnelle d’une résidence secondaire appartenant à leur société (sauf si la société a été constituée avant 2005). De plus, il se peut que le taux d’imposition fédéral applicable aux États-Unis sur les gains en capital réalisés lors de la vente d’une propriété ait été beaucoup plus élevé pour une société (35 % avant 2018) que pour une fiducie ou un particulier (taux maximal de 20 %).

Propriété par l’intermédiaire d’une société de personnes canadienne

Il sera peut-être possible de réduire l’impôt successoral américain en faisant en sorte que les biens immobiliers américains soient détenus par une société de personnes canadienne qui choisit d’être traitée comme une société de capitaux aux États-Unis aux fins de l’impôt américain.

Il faut toutefois noter que cette structure de propriété est l’une des plus complexes qui soient et que ses conséquences fiscales sont incertaines, car l’Internal Revenue Service (IRS) ne s’est pas prononcé à leur sujet de manière définitive.

Hypothèque sans recours

Une autre stratégie possible consiste à contracter un prêt hypothécaire sans recours à l’égard d’un bien immobilier américain, ce qui a pour effet de réduire d’autant sa valeur. L’emprunteur n’engage pas sa responsabilité personnelle et le prêteur peut recouvrer sa créance uniquement sur le bien immobilier. Ce type de financement peut par conséquent être difficile à obtenir d’un prêteur commercial.

Autres questions liées à l’impôt américain

Location des biens
La location de biens immobiliers aux États-Unis soulève des questions complexes supplémentaires. Un locataire qui paie un loyer au propriétaire canadien d’un immeuble situé aux États-Unis est tenu d’effectuer une retenue d’impôt égale à 30 % des loyers bruts, sauf si le propriétaire de l’immeuble choisit de traiter le loyer comme un revenu effectivement lié à une activité exercée aux États-Unis (effectively connected income) en anglais seulement. Ce choix peut permettre ce qui suit :

Aucune retenue n’est exigée si un formulaire W-8-ECI est fourni au particulier qui paie le loyer.
Le propriétaire canadien pourra peut-être demander certaines déductions, par exemple à l’égard de l’amortissement, des frais d’entretien et des impôts fonciers. Certaines restrictions peuvent s’appliquer si les biens servent à des fins personnelles en plus de générer un revenu locatif.
Le revenu de location net est assujetti aux taux d’impôt progressifs américains des particuliers.
Le propriétaire doit produire une déclaration de revenus des particuliers des États-Unis (formulaire 1040NR) pour déclarer le revenu ou la perte de location.
Le revenu de location doit également être déclaré au Canada. Cependant, un crédit pour impôt étranger peut être demandé à l’égard de l’impôt américain payé sur le revenu de location afin de réduire en partie l’impôt canadien payé sur ce même revenu.

De plus, le propriétaire devra peut-être joindre le formulaire T1135 (Bilan de vérification du revenu étranger) à sa déclaration de revenus au Canada.

Vente de biens immobiliers américains

Retenue d’impôt
La vente de biens immobiliers aux États-Unis entraîne plusieurs conséquences fiscales importantes au Canada comme aux États-Unis. Bien qu’il existe certaines exceptions (par exemple, lorsque l’acheteur utilisera la propriété comme résidence principale et que le produit ne dépasse pas 300 000 USD) en vertu de la loi intitulée Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), un particulier qui achète des biens immobiliers aux États-Unis à un vendeur qui n’est ni citoyen ni résident des États-Unis est généralement tenu de retenir 15 % du prix d’achat et de verser ce montant à l’IRS à titre d’acompte sur l’impôt américain que le vendeur devra ultimement payer sur la vente des biens.

Afin de réduire ou d’éliminer cette retenue, un vendeur canadien peut obtenir un certificat d’exonération de retenue de l’IRS, idéalement avant le transfert des biens. Il doit alors informer l’acheteur par écrit qu’il a demandé le certificat le jour du transfert des biens ou le jour précédent. L’IRS donne normalement suite à une demande de certificat d’exonération de retenue dans les 90 jours de la réception de tous les renseignements pertinents. Si le certificat est délivré avant le transfert des biens, le montant de la retenue peut être réduit ou éliminé. La retenue sera alors calculée d’après l’impôt américain réellement exigible sur le gain provenant de la vente des biens, et ne correspondra pas simplement à 15 % du produit de la vente. Si le certificat d’exonération de retenue est obtenu après le transfert des biens, l’IRS peut autoriser le remboursement anticipé de toute retenue d’impôt excédentaire.

Le gain ou la perte découlant de la vente de biens immobiliers américains par une personne non ressortissante des États-Unis doit être déclaré aux États-Unis au moyen d’une déclaration de revenus des particuliers non-résidents. Une déclaration de revenus d’État peut également être exigée, selon le régime fiscal de l’État concerné. Le particulier devra payer un impôt supplémentaire si la retenue a été inférieure à l’impôt effectivement exigible, ou demander un remboursement si elle a été supérieure. Par conséquent, les Canadiens propriétaires de biens immobiliers aux États-Unis doivent documenter intégralement l’achat des biens et toute amélioration apportée à ces derniers afin que le coût aux fins de l’impôt américain puisse être facilement calculé au moment de la vente.

Un Canadien qui vend des biens immobiliers aux États-Unis doit aussi déclarer le gain aux autorités fiscales canadiennes. Tout comme l’impôt américain payé sur le revenu de location, l’impôt américain payé sur le gain découlant de la vente des biens peut donner droit à un crédit pour impôt étranger, qui réduira l’impôt à payer au Canada sur ce même gain. Le gain aux fins de l’impôt canadien est calculé en dollars canadiens, de sorte que le gain ou la perte en capital effectivement déclaré peut varier en fonction du taux de change et des variations éventuelles de la valeur des biens en dollars US.

Conclusion

Bien que cet article traite plus particulièrement des conséquences, du point de vue de l’impôt américain sur le revenu et les successions, de la propriété d’une résidence secondaire aux États-Unis, les résidents canadiens doivent évaluer les avantages découlant de la planification sur le plan de l’impôt américain par rapport aux répercussions fiscales au Canada. Au bout du compte, ils devront déterminer la stratégie de planification la plus indiquée pour réduire l’impôt global à payer dans l’un et l’autre territoire.

Avant d’arrêter définitivement son choix sur la structure de propriété, le particulier devra, outre les questions fiscales, prendre en compte plusieurs facteurs juridiques et autres, par exemple la complexité administrative et l’obligation de maintenir une certaine structure, les coûts (comme les honoraires professionnels) liés à la mise en place et au maintien de cette structure, ainsi que ses propres intentions en ce qui concerne les biens. Enfin, étant donné la complexité de ces questions et la nécessité de maîtriser les conséquences fiscales dans les deux territoires, il est capital de demander conseil à un spécialiste des questions transfrontalières liées à l’impôt successoral avant d’acheter un bien immobilier aux États-Unis, et ce, afin d’assurer l’analyse et la mise en place rigoureuses de la stratégie de planification retenue, quelle qu’elle soit.

Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter votre conseiller financier BMO.

¹ Pour faciliter la consultation, l’époux et le conjoint de fait seront appelés « conjoint » dans le présent article.

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