Dans de nombreuses provinces canadiennes, les agents immobiliers qui sont des travailleurs autonomes peuvent s’incorporer et toucher des commissions une société professionnelle, ce qui leur permet de profiter d’un report d’impôt potentiel sur leur revenu personnel et d’autres opportunités de planification fiscale offertes à d’autres professionnels constitués en société, comme les comptables, les avocats et les médecins. En vertu d’une nouvelle loi1, les professionnels de l’immobilier de l’Ontario qui sont considérés comme des entrepreneurs indépendants (plutôt que comme des employés) peuvent dorénavant se constituer en société afin de toucher des commissions dans une structure de société par actions, comme leurs homologues des autres provinces (y compris de la Colombie-Britannique, du Québec, de l’Alberta, de la Saskatchewan, du Manitoba et de la Nouvelle-Écosse) qui sont actuellement autorisés à se constituer en société.
L’association ou l’ordre professionnel de votre province a ses propres règles et normes à respecter pour permettre à ses membres d’exercer leur profession par l’intermédiaire d’une société professionnelle2. D’autres professionnels, comme les avocats, les comptables, et les architectes, ont la possibilité d’exercer leurs activités par l’entremise d’une personne morale afin d’obtenir de nombreux avantages fiscaux et autres. Le présent article donne un aperçu des avantages que la création de votre propre société professionnelle pour la pratique de vos activités immobilières pourrait vous apporter et des répercussions possibles de certains changements fiscaux importants apportés il y a plusieurs années. Toutefois, il serait important de recueillir l’avis de conseillers juridiques et fiscaux indépendants au sujet de votre situation particulière.
Entreprise de prestation de services personnels
Un élément essentiel à prendre en considération dans la décision de constitution en société est la capacité d’accéder à la déduction accordée aux petites entreprises (DAPE), ce qui renvoie à la question de savoir si la société est considérée comme une « entreprise de prestation de services personnels ». Cette classification renvoie, elle, à la question de savoir si la personne constituée en société est considérée comme un employé ou un entrepreneur indépendant. Si une entreprise de prestation de services personnels existe, la DAPE ne sera pas disponible et seules des déductions limitées pourront être obtenues sur le revenu de la société.
Ces restrictions pourraient s’appliquer si une personne (comme un agent immobilier) offre des services à titre d’employé par l’intermédiaire d’une société plutôt que des services professionnels. De façon générale, une société professionnelle peut être considérée comme exploitant d’une « entreprise de prestation de services personnels » s’il était raisonnable de considérer la personne comme un employé de son client si la société n’existait pas.
La distinction entre être un employé et être un entrepreneur indépendant est ultimement une question de fait. L’intention des parties lorsqu’elles ont conclu l’entente de travail est essentielle à cette distinction. Il s’agit de savoir si les deux parties avaient l’intention de conclure un contrat de service (relation employeur employé) ou un contrat d’échange de services (relation d’affaires). De plus, l’Agence du revenu du Canada (ARC) souligne les facteurs suivants dans cette distinction :
Contrôle – Il s’agit du degré de contrôle exercé par le payeur. Si le fournisseur de service est un employé, le payeur le contrôle habituellement en fonction des résultats du travail et de la méthode utilisée pour effectuer le travail.
Propriété des outils – Les travailleurs autonomes fournissent habituellement les outils et le matériel nécessaires à la prestation des services requis. Par conséquent, la propriété des outils et du matériel par un fournisseur de service est plus souvent associée à une relation d’entrepreneur indépendant.
Risque financier – Il s’agit de la mesure dans laquelle le fournisseur de service réalisera des profits ou subira des pertes financières dans le cadre de ses activités.
Un autre facteur important à prendre en considération est le nombre de clients à qui l’on offre des services, car le fait de travailler seulement pour un client, en particulier dans le cadre d’une relation constante et de longue date, pourrait suggérer une détermination d’entreprise de prestation de services personnels. En fin de compte, il n’y a pas un facteur précis permettant de déterminer si l’on est un employé ou un entrepreneur indépendant et d’autres facteurs que ceux énumérés ci-dessus pourraient s’appliquer dans chaque cas particulier. Pour en savoir plus, veuillez consulter la publication de l’Agence du revenu du Canada (ARC) intitulée, Employé ou travailleur indépendant.
Avantages d’une société professionnelle
En supposant que vous êtes un entrepreneur indépendant (plutôt qu’un employé), vous pourriez tirer parti de certains avantages fiscaux et financiers en vous constituant en société pour la pratique de vos activités immobilières, notamment les suivants :
Report de l’impôt sur le revenu personnel
Le report de l’impôt sur le revenu des particuliers est l’une des principales raisons qui incitent les professionnels à se constituer en société. Les revenus d’une entreprise active laissés dans une société professionnelle – qui n’est pas une « entreprise de prestation de services personnels » (p. ex., un employé constitué en société) – sont imposés au taux applicable aux petites entreprises3,4 ou au taux général d’imposition des sociétés, qui sont tous deux considérablement moins élevés que le taux d’imposition maximal des particuliers. En Ontario, par exemple, le taux d’imposition combiné (fédéral et provincial) des petites entreprises pour 2022 est de 12,2 % sur la première tranche de 500 000 $ de revenus et le taux général d’imposition des sociétés est de 26,5 %; tandis que le taux d’imposition maximal des particuliers est de 53,53 %.
En conservant une partie de vos commissions immobilières et d’autres revenus professionnels au sein de votre société, vous reportez le paiement de l’impôt sur le revenu des particuliers jusqu’au moment où les fonds en seront retirés5. Par exemple, si un professionnel de l’immobilier en Ontario conserve 200 000 $ de bénéfices au sein d’une société professionnelle, l’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 83 000 $ [(53,53 % moins 12,2 %) x 200 000 $] peut être reporté jusqu’à ce que les fonds soient retirés. Le report d’impôt serait réduit à 54 000 $ [(53,53 % moins 26,5 %) x 200 000 $] si la société professionnelle n’était pas admissible à la déduction accordée aux petites entreprises. L’investissement de ces 83 000 $ (ou 54 000 $) pourrait apporter des revenus de placement supplémentaires à la société.
Toutefois, certaines modifications fiscales apportées dans le cadre du budget fédéral de 2018 limiteront l’accès aux déductions accordées aux petites entreprises lorsque la société ou société associée génère un revenu de placement passif important, limitant ainsi l’accès au report d’impôt pour les années d’imposition commençant après 2018. Bien que ces modifications étaient un peu moins étendues et spectaculaires que celles initialement proposées dans le document de consultation de juillet 2017 du gouvernement fédéral (qui auraient changé la façon dont le revenu de placement est imposé au sein d’une société privée), elles peuvent avoir une incidence sur de nombreuses sociétés professionnelles.
Ces mesures font en sorte que 5 $ sont récupérés de la déduction fédérale accordée aux petites entreprises (disponible pour la première tranche de 500 000 $ de revenu provenant d’une entreprise exploitée activement) pour chaque dollar de revenu de placement passif supérieur à un seuil de 50 000 $. Ces règles s’appliquent à toutes les sociétés associées, c’est-à-dire, à toute organisation ou tout groupe de sociétés détenant des sources de revenu actif et passif.
Par conséquent, dès que le revenu de placement passif d’une société professionnelle, qu’elle touche elle-même ou par l’intermédiaire d’une société associée, atteint 150 000 $, elle n’a plus accès à la déduction accordée aux petites entreprises et doit alors payer l’impôt au taux général d’imposition des sociétés qui est supérieur. Pour leur part, les gouvernements de l’Ontario et du Nouveau-Brunswick n’ont toutefois pas adopté cette restriction fédérale, de sorte que les petites entreprises admissibles de l’Ontario et du Nouveau-Brunswick auront toujours droit à la déduction provinciale accordée aux petites entreprises et ne sont pas visées par une récupération semblable aux fins de la déclaration de revenus provinciale. Ainsi, pour un professionnel constitué en société en Ontario en 2022, le report d’impôt est réduit à 30 000 $ [(18,2 % moins 12,2 %) x 500 000 $] lorsque le revenu provenant d’une entreprise exploitée activement est de 500 000 $ ou plus6.
Le budget fédéral de 2018 a également institué des mesures fiscales pour les sociétés privées sous contrôle canadien (SPCC) qui visent à limiter l’accès aux avantages fiscaux qui peuvent être réalisés par une SPCC lorsqu’un dividende admissible est versé et que l’impôt remboursable est recouvré par la société7.
Fractionnement du revenu
Avant le récent élargissement des règles de l’impôt sur le revenu fractionné (ou règles de l’IRF) qui sont en vigueur depuis l’année d’imposition 2018, les sociétés professionnelles étaient souvent utilisées par les professionnels pour faciliter le fractionnement du revenu entre les membres d’une famille. En effet, certains organismes de réglementation provinciaux permettent à des professionnels d’inclure leur conjoint, leurs enfants et même leurs parents comme actionnaires de leur société professionnelle, ce qui leur permettait de recevoir des dividendes. Le fardeau fiscal familial était ainsi allégé lorsque le revenu des membres de la famille (18 ans ou plus) est imposé à des taux marginaux moindres.
Cependant, depuis le 1er janvier 2018, un actionnaire (de tout âge) d’une société professionnelle qui ne respecte pas certaines exceptions particulières est maintenant assujetti aux règles élargies de l’impôt sur le revenu fractionné, de telle sorte que le taux d’imposition le plus élevé est appliqué aux dividendes qui lui sont versés directement ou par l’intermédiaire d’une fiducie familiale. Ainsi, la possibilité de fractionner le revenu et de réduire la charge fiscale familiale est grandement réduite. La société professionnelle pourrait toutefois se prévaloir de l’exception relative à la « participation active » du membre de la famille (âgé de 18 ans ou plus) à l’exploitation de l’entreprise dans l’année en cours ou dans l’une ou l’autre des cinq années antérieures.
Selon les lignes directrices fournies, la « participation active de façon régulière, continue et importante » représente en moyenne 20 heures par semaine. Par ailleurs, si vous avez 65 ans ou plus, votre société professionnelle sera normalement en mesure de verser des dividendes à votre conjoint sans que les règles relatives à l’impôt sur le revenu fractionné ne s’appliquent.
Lorsque les membres de la famille ne satisfont pas au critère d’exclusion pour contribution importante de main-d’œuvre (tel qu’il est décrit ci-dessus), envisagez d’autres structures de rémunération, comme le versement de salaires. Les salaires gagnés par les membres de la famille ne sont pas assujettis aux règles de l’impôt sur le revenu fractionné, mais pour que la société privée puisse les déduire de son revenu imposable, ils doivent être raisonnables compte tenu des circonstances. Vu la complexité de ces règles, veuillez consulter votre conseiller fiscal pour en évaluer l’incidence sur votre situation particulière.
Souplesse en matière de rémunération
L’établissement d’une société professionnelle pourrait offrir à un professionnel de l’immobilier des options de rémunération supplémentaires. De nombreux professionnels choisissent de retirer un salaire suffisant de leur société afin de pouvoir cotiser le maximum à leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) chaque année. S’ils ont besoin de plus d’argent pour maintenir leur mode de vie, leur société peut leur verser un revenu supplémentaire sous forme de dividendes.
Une autre option, en particulier pour les professionnels âgés de 40 ans et plus, est un régime de retraite individuel (RRI) – un régime de retraite à prestations déterminées établi uniquement pour vous (ou pour vous et votre conjoint). Un RRI vous permet d’accroître vos fonds pour votre retraite, car les plafonds de cotisation sont plus élevés que pour un régime enregistré d’épargne-retraite (REER); pour financer ce RRI, votre société verse des cotisations déductibles d’impôt. À la lumière des modifications fiscales restreignant l’accès à la DAPE mentionnées précédemment, cette stratégie peut offrir des avantages supplémentaires.
Paiement de dépenses d’entreprise non déductibles par l’intermédiaire de la société
À condition qu’il n’en résulte pas d’avantage pour les actionnaires, il peut être profitable que la société professionnelle paye certaines dépenses d’entreprise non déductibles, comme les primes d’assurance vie et les frais de représentation. Il est plus rentable d’utiliser les bénéfices d’une entreprise – qui sont imposés à des taux inférieurs à ceux qui s’appliquent aux particuliers – pour financer de telles dépenses, car il faut un revenu avant impôt moindre pour en couvrir les coûts.
Emprunt à des conditions fiscalement avantageuses
Si vous avez des dettes personnelles, telles qu’une hypothèque ou une marge de crédit, vous pourrez peutêtre les rembourser en empruntant à court terme des fonds à votre société, à un taux inférieur à celui de vos dettes personnelles. Lorsque vous contractez à cette fin un prêt aux actionnaires auprès de la société, vous n’avez aucun impôt à payer sur-le-champ. Toutefois, vous devez généralement rembourser le prêt dans l’année suivant la fin de l’année d’imposition de la société au cours de laquelle les fonds ont été retirés. Si le prêt n’est pas remboursé avant la fin de cette période (ou qu’il est remboursé et qu’il fait l’objet d’une nouvelle avance), il sera ajouté à votre revenu et imposé à votre taux marginal d’imposition de particulier.
Il est toutefois important de noter qu’il peut y avoir un avantage d’intérêt réputé imposable pour vous dans la mesure où le taux d’intérêt que vous versez à la société est inférieur au taux prescrit par l’ARC. Pour connaître le taux prescrit actuel, rendez-vous le site de l’ARC à l’adresse suivante : https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/taux-interet-prescrits.html.
Exonération pour gains en capital
L’exonération des gains en capital pour les actions admissibles d’une petite entreprise peut s’appliquer lors de la vente d’actions de la société professionnelle ou, au décès de l’actionnaire, jusqu’à concurrence de 913 630 $ à vie (pour 2022). Toutefois, les actions peuvent ne pas être admissibles si la société a accumulé d’importants actifs autres que d’entreprise, car l’admissibilité dépend du respect de certains critères relatifs aux actifs et aux périodes de détention.
De plus, la disponibilité de l’exonération des gains en capital peut être limitée pour certains professionnels qui sont habituellement incapables de vendre leurs pratiques. Même si une vente est possible, l’acheteur préfère généralement acquérir les actifs d’une société professionnelle plutôt que des actions.
Demandez à votre professionnel en services financiers de BMO de vous fournir un exemplaire de notre article intitulé Planification fiscale des propriétaires de petites entreprises pour obtenir de plus amples renseignements sur les critères d’admissibilité à l’exonération des gains en capital.
Protection de l’actif
Bien qu’une société professionnelle n’atténue pas la responsabilité professionnelle (par exemple, en cas de poursuites pour faute professionnelle ou négligence), elle peut offrir une certaine protection contre les créanciers en cas de réclamations.
Autres éléments à considérer
À la suite de l’adoption des modifications fiscales mentionnées précédemment qui touchent les sociétés privées, les avantages fiscaux que présentaient auparavant les sociétés professionnelles ont été réduits. Également, la création et le fonctionnement d’une société professionnelle entraînent des frais d’établissement, des dépenses récurrentes et des complexités pour l’administration et la production de déclarations, auxquels s’ajoutent des charges sociales dans certaines provinces.
Les professionnels de l’immobilier qui commencent leur carrière peuvent consacrer la majeure partie de leur revenu à établir leur pratique, à rembourser leurs dettes et à soutenir leur mode de vie. Dans la mesure où elles ne sont pas encore rentables, les pertes provenant d’une entreprise non constituée en société pourraient être appliquées au revenu personnel provenant d’autres sources. De plus, bon nombre des avantages (fiscaux) l’incorporation dépendent de la rentabilité et de la conservation des bénéfices excédentaires de la société dans celle-ci. De nombreux jeunes professionnels qui entament leur carrière pourraient préférer reporter l’incorporation jusqu’à ce qu’ils aient des fonds excédentaires qui peuvent demeurer dans la société professionnelle.
Conclusion
De nombreuses provinces (y compris l’Ontario, depuis les récents changements législatifs) permettent aux professionnels de l’immobilier de s’incorporer et de toucher des commissions par l’intermédiaire d’une société professionnelle, ce qui offre de nombreux avantages fiscaux intéressants. Cependant, d’autres facteurs importants doivent être pris en considération, surtout étant donné les modifications fiscales touchant les sociétés privées. En raison des avantages fiscaux potentiellement réduits et des complexités supplémentaires associées à une société (puisque chaque ordre professionnel provincial a ses propres règles et exigences), nous vous encourageons à consulter des conseillers fiscaux et juridiques indépendants pour obtenir des conseils à propos de votre situation particulière.
Pour en savoir plus, veuillez-vous adresser à votre professionnel en services financiers de BMO.
1 Loi de 2020 sur la confiance envers les services immobiliers, qui est régie principalement par le Règlement 536/20 de la Loi. Il est à noter que l’Ontario Real Estate Association (OREA) met à la disposition de ses membres un document d’orientation, le « Guide to Personal Real Estate Corporations for Ontario REALTORS », ainsi que d’autres renseignements utiles pour les aider à comprendre la nouvelle réglementation relative aux sociétés immobilières personnelles. Pour en savoir plus, cliquez ici (en anglais seulement).
2 À titre d’exemple, la nouvelle loi de l’Ontario prévoit que seul le courtier ou l’agent immobilier inscrit auprès du Real Estate Council of Ontario (« RECO ») peut être l’actionnaire majoritaire ou ayant un droit de vote de la société immobilière personnelle. Les actions sans droit de vote peuvent toutefois être détenues par des membres de la famille (y compris un conjoint, un parent ou un enfant). Pour en savoir plus sur la constitution en société dans votre province ou territoire, veuillez consulter l’association ou l’ordre professionnel de la province ou du territoire en question.
3 Au palier fédéral, la déduction accordée aux petites entreprises (DAPE) s’applique à la première tranche de 500 000 $ de revenu d’une entreprise exploitée activement au Canada par une société privée sous contrôle canadien (SPCC). La déduction doit être partagée avec les SPCC associées et peut être récupérée dans le cas des « grandes » sociétés dont le capital imposable du groupe de sociétés associées dépasse 10 millions de dollars (et est entièrement éliminée lorsque le capital imposable du groupe de sociétés associées dépasse 15 millions de dollars) ou, tel qu’il est présenté ici, lorsque le niveau du revenu de placement passif dans la société (ou dans le groupe de sociétés associées) dépasse 50 000 $ annuellement. Pour 2022, les provinces et territoires proposent également des taux réduits, généralement pour la première tranche de 500 000 $ de revenus d’entreprises exploitées activement, à l’exception de la Saskatchewan (600 000 $). Les résidents du Québec doivent savoir qu’il existe une restriction à l’admissibilité à la DAPE au palier provincial, notamment pour les sociétés qui ne font pas partie du secteur primaire ou manufacturier, à moins que le nombre d’heures payées à ses employés par la société durant l’année soit d’au moins 5 500 heures.
4 La loi fiscale régissant la DAPE comprend des règles qui visent à limiter le recours abusif à cette déduction. Les modifications proposées dans le budget fédéral de 2016 élargissent ces règles, le gouvernement étant préoccupé par certaines structures de sociétés de personnes ou par actions qui permettent de multiplier le recours à la déduction accordée aux petites entreprises. Le budget fédéral de 2016 contenait aussi des règles anti-évitement pour garantir que les sociétés associées ne puissent pas se soustraire à la limite du capital imposable de 15 millions de dollars et pour faire en sorte que le revenu de placement tiré de l’exploitation de la société associée ne soit pas admissible à la DAPE, dans certaines circonstances.
5 En supposant que le professionnel touche un revenu imposable suffisant de toutes les sources pour être autrement assujetti au taux marginal maximal sur ce revenu supplémentaire conservé au sein de la société professionnelle.
6 En supposant une récupération complète de la DAPE (fédérale) lorsque le revenu passif de 150 000 $ ou plus est gagné par la société professionnelle ou les sociétés affiliées. Dans les autres provinces qui ont suivi les modifications fiscales apportées dans le cadre du budget fédéral de 2018 pour limiter l’accès aux déductions accordées aux petites entreprises, l’incidence est plus marquée. Par exemple, en Alberta en 2022, le report d’impôt est réduit à 60 000 $ [(23 pour cent moins 11 pour cent) x 500 000 $] lorsque le revenu provenant d’une entreprise exploitée activement est de 500 000 $ ou plus.
7 Dans le cadre de l’impôt sur les sociétés, le revenu de placement passif gagné est imposé à un taux avoisinant les taux marginaux d’imposition des particuliers les plus élevés. Une partie de cet impôt peut être remboursée à la société lorsqu’un dividende imposable est versé à un actionnaire. Auparavant, une société recevait un remboursement de l’impôt payé pour un revenu de placement, même lorsqu’un dividende (admissible) imposé à un taux inférieur et provenant d’une entreprise exploitée activement et imposée au taux général d’imposition des sociétés était versé. Les modifications adoptées dans le budget fédéral de 2018 permettent, à compter des années d’imposition commençant après 2018, un remboursement de l’impôt remboursable seulement lorsqu’une société verse un dividende (non admissible) imposé à un taux supérieur, sauf en cas de versement d’un dividende admissible pour lequel l’impôt remboursable provient du versement d’un dividende de portefeuille admissible.
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