L’achat d’une première propriété au Canada est une étape de vie importante. Ce parcours enthousiasmant peut également s’avérer déconcertant. Du choix du bon emplacement à la détermination du budget, beaucoup d’éléments sont à prendre en considération. Cette liste de vérification vous guidera tout au long de dix étapes clés pour rendre votre expérience d’achat de propriété plus fluide.
1. Établissez une cote de crédit solide.
Les exigences minimales en matière de cote de crédit pour être admissible à un prêt hypothécaire dépendent du prêteur, mais les cotes supérieures à 725 sont généralement considérées comme très bonnes. Pour améliorer votre cote, payez vos factures à temps, réduisez vos dettes globales et évitez d’atteindre la limite de vos cartes de crédit. Maintenir les soldes de vos cartes de crédit bien en deçà de leur limite de crédit disponible peut également avoir une incidence positive sur votre cote. Vérifiez votre cote de crédit grâce à l’outil Coach Crédit dans l’appli Services mobiles BMO.
2. Déterminez ce que vous pouvez vous permettre.
Il est important de comprendre votre ratio d’endettement. Ce ratio représente le pourcentage de votre revenu mensuel total (avant les déductions) qui est consacré au remboursement de la dette. Les prêteurs privilégient généralement des ratios de 36 % ou moins. Lorsque vous établissez votre budget pour l’achat d’une propriété, n’oubliez pas de prendre en compte les coûts comme les impôts fonciers, les services publics et l’entretien en plus de votre versement hypothécaire. Utilisez le calculateur de capacité financière de BMO pour estimer un budget mensuel réaliste et éviter les surprises.
3. Décidez de votre mise de fonds.
Même si votre mise de fonds peut ne représenter que 5 % du prix d’achat de votre propriété, le gouvernement du Canada exige une assurance prêt hypothécaire dès qu’elle est inférieure à 20 %. Vous pouvez payer votre assurance prêt hypothécaire sous forme de versement forfaitaire à l’établissement de votre prêt ou ajouter le montant à votre solde hypothécaire et le rembourser au fil du temps. Si vous avez cotisé dans un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), les retraits sont libres d’impôt pour les achats admissibles d’une première propriété. N’oubliez pas que les fonds doivent être utilisés au plus tard au 15e anniversaire de l’ouverture de votre premier CELIAPP.
Le Régime d’accession à la propriété du compte enregistré d’épargne-retraite (REER) permet aux acheteurs d’une première propriété éligibles de retirer jusqu’à 60 000 $ de leur REER à l’abri de l’impôt pour acheter ou construire une propriété admissible. Les couples peuvent retirer 60 000 $ chacun pour un total combiné de 120 000 $. Pour être admissible, il ne faut pas avoir été propriétaire d’une habitation au cours des quatre dernières années, à moins d’être séparé, divorcé ou que l’achat ait été effectué pour un parent handicapé. Les fonds retirés doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours et le remboursement doit s’effectuer sur une période de 15 ans, à compter de la deuxième année suivant le retrait (ou de la cinquième année pour les retraits effectués entre 2022 et 2028). Les remboursements non effectués sont ajoutés au revenu imposable pour cette année-là.
4. Explorez vos options de prêts hypothécaires.
Un prêt hypothécaire à taux fixe conserve le même taux pour toute sa durée, vous offrant ainsi davantage de prévisibilité pour planifier votre budget sur le long terme. Si vous recevez une préautorisation, vous pouvez obtenir un taux préétabli pendant une période donnée pendant que vous cherchez une propriété à acquérir.
Un taux hypothécaire variable change en fonction du taux préférentiel de la Banque. Cela vous permet de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement si les taux baissent. Il n’y a aucune garantie que ce taux n’augmentera pas au fil du temps, mais vous avez la possibilité d’aller vers un taux fixe en tout temps.
Vous pouvez également combiner un prêt hypothécaire à une marge de crédit. Cette stratégie hybride vous offre l’avantage d’un prêt hypothécaire traditionnel grâce auquel vous remboursez l’achat de votre propriété et la souplesse d’une marge de crédit. À mesure que vous remboursez le solde de votre prêt hypothécaire, la marge de crédit disponible augmente, ce qui vous permet d’emprunter sur la valeur nette de votre propriété, qui peut être utilisée pour couvrir diverses dépenses, comme des rénovations.
5. Obtenez un prêt hypothécaire préétabli.
Lorsque vous songez sérieusement à acheter une propriété, une préautorisation vous indiquera le montant que vous pouvez emprunter afin de savoir exactement combien vous pouvez dépenser pour votre propriété. De nombreux prêteurs vous permettront de bloquer le taux d’intérêt préétabli pendant un certain temps, ce qui vous permettra de chercher votre propriété en toute sérénité, surtout si les taux augmentent. L’obtention d’un prêt hypothécaire préétabli montre aux vendeurs que vous êtes sérieux et peut accélérer le processus d’achat d’une propriété. Un prêt hypothécaire préétabli demeure conditionnel à ce qu’aucun changement important ne soit apporté aux renseignements fournis au moment de son établissement. À ce stade-ci, essayez de ne rien faire qui pourrait compromettre votre cote de crédit, comme ouvrir une nouvelle carte de crédit.
6. Mettez de l’ordre dans vos documents personnels.
En rassemblant les documents que le prêteur pourrait demander, le processus sera plus efficace le moment venu. Vous aurez besoin de fournir deux pièces d’identité, comme une pièce d’identité avec photo valide émise par un gouvernement (p. ex., permis de conduire, passeport, carte de résident permanent, carte d’assurance maladie, carte d’assurance sociale, etc.). Pour les employés salariés, les prêteurs exigent habituellement les bordereaux de paie récents des 30 derniers jours, une lettre d’emploi indiquant votre rôle, le feuillet T4 le plus récent et les avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada (ARC) des deux années précédentes. Les travailleurs autonomes doivent fournir les avis de cotisation de l’ARC, les déclarations de revenus des particuliers (T1 Générale) des deux dernières années, les états financiers de l’entreprise, s’il y a lieu, et une preuve de propriété de l’entreprise, comme un permis ou un enregistrement.
7. Préparez-vous à fournir une preuve de mise de fonds.
Pour prouver la source de votre mise de fonds, vous devrez habituellement fournir des relevés bancaires récents montrant l’accumulation de fonds; une lettre d’un donateur si la mise de fonds est un don, ainsi qu’une preuve de transfert; des documents de retrait si vous utilisez le Régime d’accession à la propriété ou le CELIAPP; des relevés de placement pour les fonds tirés d’actions, d’obligations ou de fonds d’investissement, ou une convention de vente si la mise de fonds provient de la vente d’une autre propriété.
8. Préparez-vous à couvrir les frais de transaction hypothécaire.
Les frais de transaction hypothécaire varient habituellement de 1,5 % à 4 % du prix d’achat de la propriété. Ils comprennent les droits de cession immobilière (selon la province), les frais juridiques et les décaissements, l’assurance titres, les frais d’inspection et d’évaluation de la propriété et l’assurance prêt hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Les acheteurs peuvent aussi devoir faire face à des ajustements liés aux taxes foncières et aux services publics, ainsi qu’à des frais d’établissement des services publics et d’obtention d’un relevé d’arpentage. Le calculateur des frais de clôture de BMO peut vous aider à estimer ces dépenses (en anglais seulement).
9. Créez un fonds d’urgence pour l’entretien de votrepropriété.
Contrairement à la location, l’achat d’une propriété signifie que vous êtes responsable de son entretien. Outre le budget prévu pour l’entretien annuel courant, comme le nettoyage des gouttières et la vérification des détecteurs de fumée et de dioxyde de carbone, il est également important d’économiser de l’argent pour des réparations importantes imprévues, comme des problèmes de plomberie, un toit qui fuit ou une chaudière en panne. Il est souvent recommandé de mettre de côté au moins 1 % du prix d’achat de votre propriété chaque année pour ces dépenses potentielles, tout en continuant de constituer votre fonds d’urgence habituel pour faire face à des événements imprévus, comme une perte d’emploi.
10. Trouvez un bon agent immobilier.
An experienced real estate agent can guide you through the home-buying process, negotiate the purchase on your behalf, and can assist in the review of legal documents when the sale goes through. Look for an agent familiar with the area you’re buying in, as they can help identify good deals and may have access to off-market listings. A good agent will also be able to spot issues with a home that you might miss and recommend a reputable inspector. Last but not least, they can be your voice of reason during a very emotional time.
L’achat de votre première propriété nécessite une planification, des recherches et une préparation financière minutieuses. Suivez cette liste de vérification pour faciliter le processus d’achat d’une propriété et, bien entendu, n’hésitez pas à communiquer avec un professionnel en services financiers de BMO Gestion privée pour obtenir du soutien.